Prilikom izdavanja hipotekarnih kredita banke će morati o svom trošku kupiti policu osiguranja za zajmoprimca. Štoviše, morat će osigurati ne samo nekretnine, već i život i zdravlje zajmodavca, pa čak i troškove liječničkog pregleda. Međutim, hipoteke za građane neće posebno poskupjeti jer će novi troškovi biti uključeni u kamatnu stopu na kredit. Ali postupak će postati transparentniji - dužnik će puni trošak hipoteke saznati odmah, a ne prilikom potpisivanja dokumenata, kao što se to sada događa. To znači da će moći u potpunosti uporediti ponude različitih banaka.
Ruska banka je predstavila novi koncept osiguranja hipoteke, razvijen u skladu s predsjednikovim nalogom da poduzme mjere za smanjenje troškova hipotekarnih zajmova. Troškovi osiguranja jedna su od komponenti ukupnih troškova hipoteke i često ih značajno povećavaju. U isto vrijeme, građani su prisiljeni ne samo platiti proizvod osiguranja, već i proviziju agencije banci za promociju i prodaju polisa osiguranja određenog osiguravača, koja može doseći 40%.
Kako radi
Sada, prema Zakonu o hipoteci, građani moraju osigurati stečenu imovinu. Najčešće morate kupiti i osiguranje od nezgoda i bolesti: to nije obavezno po zakonu, ali u praksi banke smanjuju kamatnu stopu kada se izda. Zajmoprimac plaća troškove osiguranja.
Zajmoprimac može kupiti policu osiguranja samo kod osiguravatelja akreditovanog kod banke, a najčešće se pri odabiru kompanije sa ove liste rukovodi preporukom zaposlenika banke koji podnosi zahtjev za hipotekom.
Hoće li promjena državnog programa povlaštenih hipoteka spasiti programere?
Kao što je primijetila Centralna banka, trenutno je rusko tržište osiguranja hipoteke prilično koncentrirano. Na njemu je aktivno oko 16 osiguravatelja. U 2019. prikupili su oko 42 milijarde rubalja u okviru više od 8 miliona ugovora. Istodobno je veći dio ugovora (više od 80%) sklopilo samo pet osiguravajućih organizacija.
Ova situacija posljedica je postojeće koncentracije hipotekarnog tržišta: 83% od ukupnog broja postojećih sporazuma (4,3 miliona) nalazi se u kreditnom portfelju pet najvećih banaka.
Prema izračunima Centralne banke, stopa hipotekarnih kredita izdatih u 2019. godini iznosila je prosječno 9,94%, a puni trošak kredita (uključujući osiguranje) iznosio je 11,41%. Stvarni trošak osiguranja u prosjeku iznosi 0,74% od iznosa hipoteke, što je oko 16 hiljada rubalja godišnje.
Istovremeno, zajmoprimac ne može odmah dobiti informacije o punom trošku zajma. Najavljuje mu se neposredno prije zaključenja ugovora, nakon odobravanja zahtjeva za kredit, odabira imovine i plaćanja troškova obrade svih potrebnih dokumenata. U fazi odabira banke za hipoteku, dužnik se može usredotočiti samo na kamatnu stopu na kredit.
Kome treba osiguranje
Cijena osiguranja se ne mijenja ako se kamatna stopa smanji, kao što se, na primjer, dogodilo tokom prošle godine zbog smanjenja ključne stope Banke Rusije. Dakle, udio troškova osiguranja u ukupnim troškovima hipotekarnog zajma samo raste.
Centralna banka napominje da je nivo uplata osiguranja na hipoteke izuzetno nizak (u 2019. godini uplate osiguranja iznosile su samo 3% prikupljenih premija na osiguranje kolaterala i 15% premija na životna i zdravstvena osiguranja) i većina sredstava prikupljenih osiguravači (85-97%) se šalju da plaćaju agencijske provizije za promociju i prodaju polisa osiguranja (najčešće je to banka povjerilac), za pokrivanje operativnih troškova i na dobit osiguravatelja.
COVID-19 promijenio je preferencije kupaca stanova u novim zgradama
Ako želi, dužnik može kupiti osiguranje izvan banke, izbjegavajući plaćanje provizije, napominje potpredsjednik Sveruske unije osiguravatelja Viktor Dubrovin. Prema njegovim riječima, tarifa za obavezno osiguranje nekretnina u prosjeku iznosi 0,1% od osiguranog iznosa, što je u pravilu jednako iznosu duga po hipotekarnom zajmu. Uzimajući u obzir da je prosječna veličina takvog zajma 2,5 miliona rubalja, troškovi osiguranja bit će 2,5 hiljade rubalja u prvoj godini. U drugoj i narednim godinama smanjivat će se proporcionalno smanjenju duga.
Tarifa za dobrovoljno životno osiguranje snažno ovisi o dobi zajmoprimca i kreće se od 0,18% do 0,6%, odnosno u prosjeku oko 7-10 hiljada rubalja u prvoj godini. U nekim bankama odbijanje ovog osiguranja ni na koji način neće utjecati na hipotekarnu kamatu, u drugima može povećati trošak za 0,5-1%.
Prema istoj kompaniji "Ipoteka. Tsentr", odbijanje osiguranja života i vlasništva dovešće do neizbježnog povećanja stope zajma u prosjeku sa 2% na 7%.
Veličina agencijske provizije uvelike varira i može se kretati od 10 do 40%, rekao je Viktor Dubrovin. „To je logično, jer kreditna institucija preuzima određeni posao: odabir osiguravatelja, formiranje proizvoda osiguranja, konsultacije, promet dokumenata. Mnoge banke poduzimaju potpunu saradnju u osiguranju, uključujući učešće u podmirivanju gubitaka “, objasnio je.
Istovremeno, banka je najzainteresovanija za osiguranje hipoteke, napominje Centralna banka. Kada se dogodi osigurani slučaj, novac će ići njemu - da isplati dug osiguranika po hipoteci.
Zajmoprimci, s druge strane, odbijaju osiguranje u svakoj prilici, čak i ako banka povisi kamatnu stopu - u nekim slučajevima troškovi osiguranja premašuju uštedu na kamatama. Pored hipoteka, ugovori o osiguranju (i imovinskih i životnih i zdravstvenih) su i dalje izuzetno rijetki u Rusiji.
„Generalno, interes dužnika je radije u minimiziranju takvih problema kao što je odabir osiguravajuće kuće, pregovaranje sa osiguravajućom kompanijom o cijeni polise, sastavljanje i sklapanje ugovora o osiguranju uz ugovor o zajmu i sudjelovanje u procesu izmirivanje iznosa osiguranja po nastupu osiguranog slučaja. Pojedinačni hipotekarni zajmoprimac rijetko ima dovoljno jaku pregovaračku poziciju da od osiguravatelja dobije najbolje cjenovne uvjete ili djelotvorno učestvuje u procesu podmirivanja gubitaka u slučaju neslaganja osiguravatelja bez vanjske pomoći. Za mnoge građane ovi su postupci nepotrebna komplikacija ionako stresne životne faze povezane sa dobijanjem, a zatim i otplatom hipotekarnog zajma “, napominje Banka Rusije.
Hoće li hipoteka postati jeftinija
Regulator očekuje da će zaključenje ugovora o osiguranju od strane banke, a ne dužnika, dovesti do smanjenja cijene. Prvo, banka odjednom osigurava čitav skup zajmoprimaca i moći će pregovarati o nižim troškovima polica. Drugo, nećete morati platiti agencijsku proviziju bankama, jer će potreba za promocijom ovog ili onog osiguravatelja sama od sebe nestati. Prema proračunima Centralne banke, ako bi se primijenio predloženi pristup, cijena hipoteke u 2019. godini bila bi niža za 0,15-0,67 procentnih poena.
Hoće li koncesione hipoteke podržati tržište nekretnina?
Međutim, čak i dok su raspravljali o novom konceptu, Sveruska unija osiguravatelja i Udruženje ruskih banaka uputili su zajednički apel predsjedniku Banke Rusije Elviri Nabiulini u kojem su naglasili da „trošak takvog osiguranja može samo nadoknaditi povećanjem kamatne stope na zajam. Udruženje ruskih banaka procijenilo je mogući rast od 0,5-1 procentnih poena.
„Zajmoprimci, nažalost, neće imati koristi od promjena uslova. Troškove će snositi banke koje će ih nadoknaditi na račun zajmoprimca, na primjer, povećanjem stope. Kamatne stope na zajmove, uzimajući u obzir novu šemu hipotekarnog osiguranja, mogu se povećati za oko 0,3–0,5 procentnih poena “, rekla je Olga Bazhutina, generalna direktorica Ipoteka. Tsentr.
Još je teško reći koliko će stopa porasti, kaže Viktor Dubrovin. „Hipotekarna stopa je vrlo konkurentna priča i vlada je stalno na meti. Najvjerovatnije neće biti izravnog prenosa izgubljene dobiti u cijenu hipoteke”, rekao je.
Sveruska unija osiguravatelja vjeruje da je država umjesto prebacivanja troškova trebala formirati minimalni standard za proizvod osiguranja i kontrolirati otkrivanje svih podataka potrošaču. I on će sam moći odabrati koji će proizvod i gdje kupiti.
Zauzvrat, Centralna banka uvjerena je da se "neprimjereno održavati trenutnu praksu plaćanja zajmoprimaca značajnim agencijskim naknadama za kupovinu polisa osiguranja kako bi se održala visoka frekvencija komunikacije sa osiguravačima".
S obzirom na trend ka smanjenju ključne stope, moglo bi biti da hipoteka neće poskupjeti, kaže nezavisna financijska savjetnica Natalya Smirnova.
„Vjerovatno je da možemo vidjeti ključnu stopu od 4% i uvjeti se neće promijeniti, neće doći do značajnog poskupljenja. Uz to, ne smijemo zaboraviti da su se tijekom pandemije banke suočavale sa smanjenjem kupovne moći, pa bi sada bilo nerazumno previše povisivati stope, inače postoji rizik od gubitka potencijalnih kupaca “, objasnila je.
Šta će dobiti zajmoprimac
Tako, pored osiguranja imovine, građanima postaje obavezna kupovina polise životnog i zdravstvenog osiguranja. Koncept precizira minimalnu listu osiguranih rizika. Na primjer, u imovinskom osiguranju radi se o gubitku ili oštećenju kao rezultat požara, eksplozije, poplave, prirodnih katastrofa, nezakonitih radnji trećih strana, strukturnih nedostataka. U životnom i zdravstvenom osiguranju - dodjeljivanje grupe invalidnosti I ili II, smrt zajmoprimca kao posljedica nesreće ili bolesti.
Prije zaključenja ugovora osiguravajuće društvo može građanina poslati na ljekarski pregled - na teret banke, ako je ugovor naknadno zaključen.
S jedne strane, to je dobro, jer će u slučaju zdravstvenih problema osiguranje pokriti hipoteku, a u slučaju smrti porodica neće biti pod prijetnjom deložacije.
„Zajmoprimci neće moći odbiti osiguranje kako bi uštedjeli novac, a kao rezultat toga neće se naći u situaciji u kojoj nema čime platiti hipoteku, a porodica može izgubiti stan ako se situacija ne oporavi (hipotekarni odmori dugo nisu osigurani). Ispostavilo se da je zajmoprimac definitivno zaštićen od rizika”, kaže Natalya Smirnova.
S druge strane, nećete moći odbiti osiguranje i morat ćete ga platiti ušivenim u tijelo zajma dugi niz godina dok hipoteka ne bude u potpunosti vraćena. Istina, troškovi osiguranja bit će raspoređeni i, shodno tome, ne toliko primjetni. Sada se plaća jednom godišnje, plus hipoteka, a takvi su troškovi obično osjetljivi na proračun.
Sada se s prijevremenom otplatom kredita može vratiti dio osiguranja, umanjen za preostali broj mjeseci i provizije osiguranja. Ili ga možda nećete vratiti, tada će polica vrijediti do kraja plaćene godine. Sada, budući da će se troškovi osiguranja raspodijeliti slično kamatama na hipoteku, automatski će se raskinuti s posljednjom prijevremenom uplatom.
Budući da će cijena osiguranja odmah biti uključena u kamatne stope na kredit, građanima će biti lakše uspoređivati pune troškove hipoteke u različitim bankama. I ovo je možda jedini stvarni plus od reforme.
